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融资资金-2019年8月房企完成融资金额折合人民币共计368.26亿元

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今年5月,銀保監會下發「23號文」,要求嚴格管理銀行及信託對開發商的融資后,信託、海外債、銀行貸款等監管新政頻出,房企融資壓力不斷增大。

一直處於資金艱難的華夏幸福,成為主流地產商掉隊的代表之一。克而瑞數據顯示,2019年1月~8月,華夏幸福全口徑銷售額為831億元,較去年同期1025億元下滑18.9%,行業排名較去年同期下降10位至22名。

今年7月,監管部門已經向部分新增房地產貸款較多的銀行進行窗口指導,要求嚴格控制地產投放額度。

不過,這類融資總體而言需要更強的開發主體,才可以通過財富管理等方式募集資金。「目前百強以外的地產商前端槓桿融資成本最高要到30%,我們也只願意幫長三角的小地產商對接資金,如果是太遠地方的地產商,我們擔心市場不好,最後項目斷掉。」一位資金中介則很無奈。

「我們本來只是為一個項目提供融資方案,沒想到對方公司的資金中心總經理專門從上海(樓盤)飛到成都,我們都擔心這家公司是不是有什麼問題。」一家銀行公司客戶經理告訴記者。

同策研究院監測的40家典型上市房企數據顯示,2019年8月房企完成融資金額摺合人民幣共計368.26億元,環比下跌58.15%。

當行業融資進入冰點之後,這些依賴財務驅動的地產商,正在逐漸面臨不斷升級的壓力。

資金問題擺在每一個地產商的面前。即便是很多一線房企,也開始惆悵無法融到相應規模的資金,隨時有掉隊的風險。

屋漏偏逢連夜雨。沒有資金支持的地產商,迎來了新一輪償債高峰。

7月11日,泰禾集團(000732,股吧)(000732.SZ)公告,境外全資子公司已完成4億美元債券發行,票面利率15%,幾乎創下中國地產商公開融資利率新高。這家閩系地產商曾一度以高槓桿著稱,並在今年不斷銷售自己的地產項目,以獲得更多的資金回血。

目前市面上的土地款融資業務主要分兩類,第一類是土地保證金配資,融資主體一般需是百強地產開發商,融資區域基本都限定在全國一二線城市,融資成本一般年化在20%~25%不等,配資比例一般在1:1或1:2。第二類是土地出讓金配資,融資主體一般需是百強地產開發商、地方龍頭房企,融資區域集中在全國一二線城市、強三線城市,融資成本一般在年化16%~24%不等,配資比例一般為1:1或1:2。

「有一些上市房企,前端融資成本已經到18%,其實大家都可以想象,這些企業資金壓力有多大。」陸曉岳說。

泰禾的融資成本高企只是行業的縮影,包括中國恆大(03333.HK)、景瑞控股(01862.HK)、大發地產(06111.HK)等地產商均進行了超過10%利率的境外融資。

無論是主動還是被動,大部分地產商都開始降低自己的財務槓桿。融資成本越來越高,而同時可融到的資金越來越少。

「前融通道還可以做,我們前融的成本大概在12%~13%,之前我們10%左右都可以做。」一位中型房企知情人士透露。

9月6日,華夏幸福(600340,股吧)(600340.SH)發佈公告,該公司的全資子公司九通基業投資有限公司與中信信託簽署《永續債權投資合同》,金額為不超過40億元人民幣,投資期限為無固定期限,年利率在9.5%~12%之間。

陸曉岳(化名)為了等一筆融資,推掉了最近所有的出差。從2019年開始,作為一家上市房企資金負責人的陸曉岳就開始每周高強度出差,會見各個金融機構,希望幫公司尋找更加優化的融資方案。他所在的公司目前擴大規模需求旺盛,而與之匹配的資金端卻難以支持如今的拿地節奏。

40房企融資368億剛過去的8月,地產商融資出現大幅下跌,再度進入今年的冰點。

截至2019年6月末,華夏幸福凈負債率達230.39%,較去年年底上升64.76個百分點。

高槓桿公司壓力大國家統計局數據顯示,1~7月全國房地產開發投資同比增長10.6%,連續第三個月回落,其中住宅投資增速回落0.7個百分點。作為房地產開發的先行指標,1~7月住宅新開工面積增速下降0.8個百分點,房地產開發企業土地購置面積同比下降29.4%,降幅較上月擴大1.9個百分點。

國家統計局數據顯示,1~7月份,房地產開發企業到位資金99800億元,同比增長7.0%,增速比1~6月份回落0.2個百分點。

恆大研究院數據顯示,截至2018年底,房企各主要渠道有息負債餘額為20.3萬億,預計將在2019~2021年集中到期,其中2019年到期規模高達6.8萬億。在債務密集到期、銷售下滑、其他渠道受阻背景下,房企大多隻能借新還舊,融資規模的上升實質是到期債務規模的大幅增加。

「我們通常的操作方法是新設立一個項目公司,再通過項目公司母公司作為融資主體取得融資款后,在雙方共管下將其用於保證金或土地款的繳付,交易結構上大部分為明股實債(股權過戶+質押)。」上述中型房企人士說。

銀行投放額度已超標「我們給地產的額度已經超標,因而現在我們暫停一切新增地產貸款,行里也在想辦法重新調整信貸規模。按揭貸款方面,我們8月也暫停了一部分,只跟合作的開發商一手樓盤在操作。」一位大型股份制銀行人士告訴記者。

綠地香港(00337.HK)董事局主席陳軍認為,房地產實際已經進入一個風險投資時代,每一個投資都充滿風險,同時也會給一些比較穩健的公司機會。

「今年3月的貨幣寬鬆,實際上有一部分直接或者間接流入了房地產,因而宏觀調控方面開始打政策補丁,從不同的角度去掐斷過量資金流入地產的通道。」一位A股上市房企融資總告訴記者。

羅韜[同策研究院監測的40家典型上市房企數據顯示,2019年8月房企完成融資金額摺合人民幣共計368.26億元,環比下跌58.15%。]

焦慮與迷茫寫在每個地產商的臉上。

不過,依舊有很多開發商行走在融資的灰色地帶。雖然監管層對於房企前融(指拿地后支付的土地款部分)和前前融(指拿地前支付的保證金)一直保持高壓態勢,不過房企在這方面融資還在繼續。

在這一波周期中,最先受到衝擊的便是一些高財務槓桿公司。

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